Aktivität der Projektentwickler kühlt ab

Der Wohnungsneubau geht zurück.
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Die Projektentwicklungen von Wohnungen in den sieben A-Städten gehen demnach um 2,9 Prozent zurück – und das, obwohl Bestandshalter wie städtische Wohnungsunternehmen kräftig weiterbauen. Zugleich ist auch das Flächenwachstum bei Wirtschaftsimmobilien deutlich zurückgegangen. “Damit deuteten bereits vor der Corona-Krise alle Zeichen auf eine Stagnation hin”, heißt es in einer Mitteilung von bulwiengesa.

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: „Binnen zehn Jahren, zwischen 2010 und 2020, haben allein die klassischen Projektentwickler ihre Flächen in den sieben deutschen A-Städten um rund 30 Prozent gesteigert. Und dennoch reichte das Volumen nicht aus, die Nachfrage nach Wohnungen und Büros zu decken. Und nun stehen wir vor einer Rezession, die voraussichtlich eine tiefe Zäsur für den Projektentwicklungsmarkt sein wird.“

Schwaches Wachstum in den sieben A-Städten

Im aktuellen Studienjahr 2020 wächst die Projektfläche mit 1,1 Prozent (ca. plus 500.000 qm) nur noch schwach. Zum Vergleich: Im vorletzten Studienjahr wuchs der Markt für
Projektentwicklungen in den sieben A-Städten um 4,2 Prozent, im letzten Jahr wurde für das betrachtete Jahr 2018 ein Zuwachs von satten 7,2 Prozent festgestellt.

Studienleiterin Ellen Heinrich: „Die Detailbetrachtung zeigt: Der Projektentwicklermarkt driftet deutlich auseinander. Zwar wachsen die Entwicklungen für den Eigenbedarf, die sogenannten Investor Developments, noch um 5,4 Prozent. Dagegen ist der klassische Projektentwicklermarkt (Trading Developments) zum ersten Mal seit Beginn der Studienreihe vor 14 Jahren zurückgegangen. Für den Weiterverkauf wurden gegenüber dem Vorjahr 1,9 Prozent weniger Flächen entwickelt. Die Trader Developer ziehen sich zurück.“

Weniger Wohnen

Für die Projektentwickler verliert das Wohnsegment in den sieben A-Städten weiterhin deutlich an Attraktivität. Bei den klassischen Projektentwicklern waren die Flächen 2018 und 2019 schon konsequent rückläufig. Nun hat sich dieser Trend mit sehr deutlichen minus 1,16 Mio. qm bzw. minus 6,8 Prozent extrem verstärkt.

Bezieht man auch die Projektflächen der Investor Developer wie beispielsweise der städtischen Wohnungsunternehmen mit ein, die in den A-Städten auch weiterhin wachsen, ergibt sich ein Rückgang im Wohnungsmarkt von immer noch deutlichen 719.000 qm bzw. minus 2,9 Prozent. Seit der ersten Projektentwicklerstudie vor 14 Jahren ist das der erste Rückgang im Wohnungsbau.

Ellen Heinrich: „Dieser Trend gilt nur für die gemeindescharf abgegrenzten sieben A-Städte. Diese Entwicklung darf aber gerade im Wohnsegment nicht mit einem bundesweiten Trend gleichgesetzt werden. Wohnprojektentwickler bleiben dem deutschen Wohnungsmarkt weiter treu, sie sind nur deutlich seltener mit Wohnprojekten direkt in einer der A-Städte aktiv.“

Gebremster Boom der Wirtschaftsimmobilien

Nach wie vor planen und entwickeln die Projektentwickler bevorzugt Wirtschaftsimmobilien, allen voran Büros. Die Akteure reagieren damit seit Jahren auf die sehr guten Rahmenbedingungen: hohe und steigende Büroflächennachfrage in Märkten mit niedrigen bis sehr niedrigen Leerstandsquoten. Das gilt auch für die aktuelle Studienerhebung. Vorvermietungen in der Bau- oder gar Planungsphase waren zum Erhebungsstichtag (31. Dezember 2019) für Büroflächen kein Problem.

Über alle A-Städte beträgt 2019 das Büroflächenwachstum 16,0 Prozent. Vor allem Berlin trägt dazu bei. Mit 1,04 Mio. qm (plus 24,2 Prozent) ist das ein herausragend hoher Wert, auch wenn die Hauptstadt den überaus starken Flächenzuwachs der vergangenen drei Jahre nicht mehr erreichen konnte. Generell koppelt sich Berlin von der Gesamtentwicklung ab: Während in nahezu allen anderen A-Städten das gesamte Projektentwicklungsvolumen stabil oder rückläufig ist, wächst es in Berlin weiterhin.

Andreas Schulten: „Berlins Erfolg dürfte ab jetzt am meisten gefährdet sein. Besonders Einzelhandels-, Hotel- und Büroimmobilien werden nun sehr empfindlich auf die Rezession reagieren.“

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